Najem mieszkań, listopad 2019

Zakończył się gorący sezon na rynku najmu mieszkań. Koszty najmu w zdecydowanej większości miast były wyższe niż przed rokiem. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że średnio wzrosły o 5%, a więc w znacznie mniejszym stopniu niż ceny mieszkań. Wyjątkiem jest jednak Szczecin, gdzie koszty najmu były aż o 20% wyższe niż przed rokiem. W rezultacie to miasto awansowało na trzecią pozycję w rankingu miast, w którym najbardziej opłaca się kupić mieszkanie na własność. Rata kredytu jest tam aż o 416 zł niższa niż koszt najmu.
REKLAMA
W ciągu ostatnich 12 miesięcy koszty najmu w zdecydowanej większości miast wzrosły, ale w mniejszym stopniu niż ceny mieszkań. Mimo to mieszkania na wynajem wciąż są bardzo zyskowną inwestycją. W przypadku finansowania zakupu z własnych oszczędności i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy, średnia stopa zwrotu wynosi niecałe 7% brutto. Jeśli natomiast zakup w 90% jest finansowany kredytem, to przy obecnym poziomie stóp procentowych, roczna stopa zwrotu z kapitału może przekroczyć nawet 20%. Jest to tak dobry biznes ponieważ koszty najmu w Polsce są bardzo wysokie, w porównaniu z ceną jaką ponosi inwestor kupujący mieszkanie. Za najem płacimy podobne stawki jak w krajach Europy Zachodniej, mimo że u nas ceny mieszkań i zarobki są zacznie niższe. W rezultacie ci, którzy mają wysokie oszczędności lub którzy zaciągną kredyt hipoteczny, mogą dobrze zarobić.


W Sosnowcu, Częstochowie i Szczecinie najem jest kosmicznie drogi

Dobry zarobek dla właścicieli mieszkań oznacza wysokie koszty dla najemców. Najwyższe stawki za najem obowiązują w Warszawie (57 zł za m2), Gdańsku (48 zł za m2) i Wrocławiu (45 zł za m2). W rankingu miast, w których najmniej opłaca się najmowanie mieszkania wygrywają jednak Sosnowiec i Częstochowa. Tam koszt najmu jest bowiem o około połowę wyższy niż rata kredytu na zakup podobnego mieszkania. Na drugim biegunie są Toruń, Kraków i Białystok, w których różnica między kosztem najmu w ratą kredytu wynosi 6%-7%.



Co czeka rynek najmu w 2020 r.

Wysokie zyski jakie można uzyskać z wynajmu mieszkania przyciągają coraz więcej inwestorów. Według NBP w II kwartale aż 42% nowych mieszkań w największych miastach kupili inwestorzy. Jednocześnie w najbliższych latach na rynek pracy będzie trafiało mniej młodych osób, gdyż w latach 90-tych rodziło się znacznie mniej dzieci niż w 80-tych. Wzrośnie też liczba mieszkań zwalnianych przez zmarłych z powojennego wyżu demograficznego. To wszystko może sprawić, że inwestycje w kolejne mieszkania na wynajem będą coraz mniej opłacalne. Jednocześnie będzie rosła konkurencja i w pewnym momencie może się wręcz okazać, że część wynajmujących nie znajdzie chętnych do zamieszkania w ich lokalu.


Trudno jednak ocenić kiedy rynek się nasyci. Dużo będzie zależało m. in. od liczby migrantów i poziomu stóp procentowych. Jeśli migrantów będzie przybywać, to będą oni generowali popyt na mieszkania na wynajem. Gdyby ich liczba się zmniejszyła, to oczywiście negatywnie odbiłoby się to na rynku najmu. Wzrost stóp procentowych podwyższyłby natomiast raty kredytów, a więc obniżył zyski tych inwestorów, którzy kupili mieszkania na kredyt. Znaczący wzrost oprocentowania kredytów mógłby wręcz doprowadzić do tego, że inwestorzy korzystający z kredytów, zamiast zysków mogliby zacząć ponosić straty. Warto więc pamiętać, że inwestowanie w mieszkania na wynajem jest obarczone ryzykiem.


Koszt najmu i rentowność inwestycji w mieszkanie




Porównanie kosztów najmu i raty kredytu




Jak to policzyliśmy

Wyliczenia sporządzono na podstawie 28 468 ogłoszeń cen najmu oraz 48 200 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Te ostatnie wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych w okresie od 1 do 31 października 2019 r. Przeciętne koszty oznaczają medianę zbioru dla danego miasta.


Jarosław Sadowski
Expander Advisors

Anton Bubiel
Rentier.io
PRZECZYTAJ JESZCZE
REKLAMA

Kalendarz Wydarzeń / Koncertów / Imprez w Przemyślu

kiedy
2019-12-12 18:00
miejsce
Przemyskie Centrum Kultury i Nauki...
wstęp biletowany
kiedy
2019-12-14 19:00
miejsce
Zamek Kazimierzowski, Przemyśl,...
wstęp biletowany
kiedy
2019-12-18 19:00
miejsce
POSIR Przemyśl, Przemyśl, ul....
wstęp biletowany
kiedy
2019-12-29 18:00
miejsce
Zamek Kazimierzowski, Przemyśl,...
wstęp biletowany




Szanowny Czytelniku!

Przypominamy podstawowe informacje z zakresu przetwarzania danych dostarczanych przez Ciebie podczas korzystania z naszych serwisów.
Zamykając ten komunikat (kliknięcie w przycisk "Przejdź Dalej" lub "X"), zgadzasz się na wskazane poniżej działania.


Stosowanie plików cookies i innych technologii

Wraz z naszymi partnerami stosujemy pliki cookies (ciasteczka) i inne pokrewne technologie, które mają na celu:
- Zapewnienie bezpieczeństwa podczas korzystania z naszych stron
- Ulepszenie świadczonych przez nas usług poprzez wykorzystanie danych w celach analitycznych i statystycznych
- Poznanie Twoich preferencji na podstawie sposobu korzystania z naszych serwisów
- Wyświetlanie spersonalizowanych reklam, które odpowiadają Twoim zainteresowaniom

Zakres wykorzystywania plików cookies możesz określić w ustawieniach Twojej przeglądarki. Bez wprowadzenia zmian ustawień, informacje w plikach cookies mogą być zapisywane w pamięci Twojego urządzenia.


Administratorzy danych

Administratorem tych danych jesteśmy my, czyli Twoje-Miasto Sp. z o.o., ul. Legionów 57A 86-300 Grudziądz jak również nasi Zaufani Partnerzy z którymi współpracujemy. Najczęściej ta współpraca ma na celu dostosowywanie reklam, które widzisz na naszych stronach do Twoich potrzeb i zainteresowań oraz wykonywanie różnych badań mających na celu polepszanie usług internetowych i dostosowywanie ich do potrzeb użytkowników. Szczegółowe informacje dotyczące administratorów znajdują się w Polityce Prywatności.


Jak wykorzystujemy Twoje dane

W ramach świadczonych przez nas usług staramy się wyświetlać reklamy odpowiadające Twoim zainteresowaniom, które dotyczą naszych produktów oraz produktów klientów korzystających z naszych usług reklamowych (marketing bezpośredni). W tym celu wykorzystujemy informacje zapisywane w plikach cookies, które otrzymujemy podczas korzystania z naszych stron. Nasze działania podejmowane są zgodnie z obowiązującym prawem w ramach tzw. uzasadnionego interesu administratora danych, ponieważ chcemy, by wszystkie nasze usługi, w tym wyświetlane reklamy, były najlepiej dopasowane do potrzeb użytkownika.


Wykorzystywanie Twoich danych przez naszych partnerów

Podobne działania w celach marketingowych podejmują nasi Zaufani Partnerzy, którym udostępniamy powierzchnię reklamową na naszych stronach. Wśród Zaufanych Partnerów znajdują się dostawcy technologii reklamowej, sieci reklamowe, domy mediowe, agencje interaktywne oraz reklamodawcy.
Nasi partnerzy gromadzą i wykorzystują informacje określające Twój sposób korzystania z naszych serwisów. Dzięki temu wyświetlają reklamy najbardziej dopasowane do uzyskanych informacji oraz udostępniają je innym podmiotom wyświetlającym lub zlecającym reklamę w Internecie.
W związku z reformą prawa ochrony danych osobowych nasi partnerzy potrzebują Twojej zgody na działania, których dokonują na naszych stronach. W przypadku jej udzielenia nasi partnerzy będą mogli, w ramach uzasadnionego interesu, wykorzystać Twoje informacje także dla celów analitycznych służących ocenie skuteczności podejmowanych działań marketingowych.
Pamiętaj, że ewentualna zgoda jest Twoją dobrowolną decyzją, natomiast brak jej udzielenia może wpłynąć na Twój komfort korzystania z naszych serwisów. Reklamy nieodpowiadające zainteresowaniom użytkownika są nie tylko nieatrakcyjne, ale i drażniące dla odbiorcy.

Zgodę możesz udzielić poprzez zamknięcie tego komunikatu (kliknięcie w przycisk "Przejdź do serwisu" lub "X"). Udzieloną zgodę możesz w każdej chwili wycofać, co jednak nie będzie równoznaczne z tym, że korzystanie z tych informacji do czasu wycofania zgody było niezgodne z prawem.


Jakie masz prawa?

Masz pełne prawo do zgłoszenia podmiotowi wykorzystującemu Twoje dane osobowe żądania dostępu do tych informacji, ich poprawiania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania. Pamiętaj jednak, że nie w każdym przypadku możliwe jest zrealizowanie Twoich praw w odniesieniu do informacji zapisanych w plikach cookies.

Więcej szczegółów znajdziesz w naszej Polityce Prywatności.